琼山市（咸鱼翻身）

本文介绍海口城区扩张历史。

大家知道，海口有两个老城区，一个是琼山府城，另一个是海口旧城。了解这两个老城区，先了解下海口的历史。

首先是琼山，琼山县于唐贞观元年（627年）设立，“琼山”名字的由来是因为县境内有座白石山，位于现在的甲子镇新民村委会的白石村。此山因洁润如玉，名叫“琼山”。当地官员郊游时看到后纷纷称奇，所以在设置新县时，提议以山名“琼山”为县名。

唐贞观五年（631年），设置琼州，当时的治所是琼山县旧州，旧州古城在现在的旧州镇旧州村附近。直到宋开宝四年(971年)，琼州州治迁到府城，直至民国，府城一直是海南岛的政治、军事、经济、文化和交通中心。最初的府城古城由区域内八巷十三街划分的七大井块组成，后来府城城区不断向外扩展，现在的府城古城指的是东至美舍河兴丹路一带，西至朱云路，北至红城湖路，南至高登东街，含五公祠、海瑞故居的这片区域。

府城古城范围

海口旧城在府城北部，以前的海口只是拱卫府城的卫所营镇、海上交通的津浦港口。最初的渡口是白沙津，也叫神应港，在北宋时形成，位置大概是现在的过港村和新安村以北。随着白沙津的繁盛，与之相邻的海口浦（即海田）也逐渐发展起来，出现了街道。宋末元初，由于白沙津古码头受南渡江处泥沙淤塞，海口码头由白沙津迁至海口浦，海口浦因位于南渡江入海口西侧而得名。海口浦也被当作海口城市起源的地方。作为一座海南岛联通内陆的港口，海口浦一带聚集人口越来越多，到明洪武七年（1374年），为加强海南的海防建设，将海口置为千户所。当时的海口所城大致东至大东路，西至新华路，北至大兴路，南至文明路。

海口所城范围

之后海口城区逐渐向四周扩张。随着海洋贸易的发展，海口地位凸显。1926年12月9日，海口从琼山县分出改设市政厅，始称海口市。1920年代到1940年代海口旧城骑楼老街建筑群初步成型。而到建省之前，海口主城区已经延伸东至南渡江附近，西至龙昆沟，北至海甸溪北岸和海南大学，南达大英山机场，通过海府路与府城相连。除此之外，海口当时还有一片人口聚集区，就在秀英港附近，秀英片区通过滨海大道和海秀路与旧城相连。千年的历史，海口完成从海口浦到海口所，再到海口市的演变，到建省之前海口城区已初具规模，城区由旧城，府城和秀英组成。海口公交1路就是将这3个城区连接起来的。这就是海口城区扩张的第一阶段。这一阶段海口城区冲破城墙限制，主要以私宅形式往外围延伸，道路狭窄，路网混乱。

海口城区扩张的第二阶段是1988年建省后的20年，分为前十年和后十年。首先是前十年，建省办经济特区之后，海口成为海南的省会，海口城市发展迎来新的阶段。此时海口和琼山还未合并，面积很小，最东边是南渡江，西边到达长流，北至新埠岛海甸岛，南边的大英山机场和城西与琼山接壤。这一阶段海口城区主要往北和往西边扩展。1988年海口设立四大开发区，分别是北部的海甸岛东部开发区，因为交由中国寰岛集团开发，所以也叫寰岛商住区。还有海口湾的金融贸易开发区，就是现在的国贸万绿园一带，滨海大道以北的区域包括万绿园都是填海而成的。还有在离秀英港不远的城市南郊和西南郊，也就是现在的南海大道，以前叫工业大道周边规划了金盘工业开发区和港澳工业开发区。从开发区名字可以看出海口当时的城市功能布局。

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还要值得一提的是，1988年海口城市总体规划采取了沿海边的组团式布局，以此避免城市因摊大饼式扩张而带来的弊端。城区规划了三大组团，分别是中心区组团，长流组团和马村工业和港口组团。

而当时的琼山市在东营和灵山规划了江东新市区。新市区内还规划了吞吐量达6000万吨的琼北港，国兴大道、白驹大道和琼山大道就是在这个背景下建成的。

其实海口和琼山一直暗中较劲，海口是省会，而琼山历史更悠久。1994年琼山成为县级市，县级市以城市建设管理为主，两市在城建问题上产生的分歧越来越多。比如龙昆南路是两市交界处，各管一边，两边的路灯和绿化带则完全不同。

1993年国务院批复的海口城市总体规划案中, 海口市城市总体规划范围为 1127 平方公里, 除海口市实际管辖的 224 .5 平方公里外, 其余都在琼山市和澄迈县。从这可以看出海口、琼山、澄迈老城一体化早已提上日程，然而这个规划存在行政壁垒不仅没办法实现，还出现规划打架，项目雷同的情况。直到2002年海琼合并后“一城两市”格局才结束。

海口行政区划图（2002年）

另一方面，建省没多久海南经济特区建设变味，全省都在炒房。这个背景下，海口主城区大量土地被出让，商品住宅见缝插针，主城区土地开发强度过高，从而导致片区内规划人口过多，再加上缺少城市公共配套，所以出现城区交通愈发拥堵，缺少停车场，工业区污染商住区，义务教育学区不足，公交缺乏调度站等问题。这些问题一直影响至今。在经济特区政策和房地产的影响下，90年代初海口城区扩张比较迅速。1993年海南房地产泡沫破裂，之后十几年海口一直在努力消化半拉子楼，城区扩张并没有预想中那样快。这10年长流组团和马村组团并没有如规划那样发展起来，海口城市人口集中在中心组团。

海口最高烂尾楼-明光国际大厦

这一阶段的后十年海口城区继续沿主城区外围扩张，主要代表是进入00年代之后规划建设的长秀片区和海甸岛北片区。这一时期吸取了前面十年规划建设的教训。这两个片区处于中心组团的边缘地带，规划以居住为主。以长秀片区为例，历经十几年开发已几近结束。区域内路网规整，医院，九年义务教育学校，公交场站，社区商业等基础配套齐全。且片区内地块容积率较低，所以长秀片区人口不多，不像其他片区那样嘈杂。到目前为止，长秀片区和海甸岛北片区还是海口人理想的居住地带。还要说明的一点是海口主城区的完善和扩张一直持续至今。

长秀片区卫星图像

海口城区扩张的第三个阶段是以长流组团为代表的新城区的开发。前面我们有提到长流组团，长流新区其实早在1993年提出，但一直并没有大规模的开发。主要是受房地产泡沫破裂的影响。2007年，海口市第十一次党代会上，提出了“中强、西拓、东优、南控”的发展思路。

可以看出西边一直是海口城区扩张的主方向，这是为什么呢？主要是这几个方面的原因，一是海琼合并之前海口城区扩张的大方向只能是西边；二是海口是滨海城市，往西边扩张就是沿海发展，城市吸引力更强；三是海口港口已经计划搬迁至马村港，港口搬迁意味着工业园区也会西移，海口计划以港兴业，以业兴城，产城融合发展。这段时期得益于国际旅游岛建设，海南经济发展迅速，长流组团也迎来了开发热潮。长流组团与中心城区隔着五源河森林公园，由长流起步区，五源河片区，粤海片区，西海岸南片区和美安科技新城组成。2010年前后起，长流起步区作为先行区开始了大规模的开发建设。经过10年建设，长流起步区差不多已经建成，这意味着长流组团已初具规模。

生不逢时的企业-海口市长流新区开发总公司

与第二阶段主城区以开发区形式扩张不同，长流组团是一座综合性新城区，可以说它囊括了城市的基本职能，有比较强的独立性。它的规划标准比较高，路网规整，区域内有许多大项目，比如市行政中心，国际会展中心，五源河文体中心，新海港等。但其实新区起初人气不足，这主要是因为民生配套不先行，2010年前后长流起步区开始开发，直到5、6年之后片区内的学校，医院，购物中心才建成投入使用，这和长秀片区比有明显不足。还有新城区连接主城区的海秀快速路一期于2012年底开工建设，直到2016年中旬才建成。而秀英港搬迁现在还是个未知数。所以说在长流起步区开发前几年其对本地刚需居民并没有多大吸引力，新区的置业者多数是岛外居民。

再者，2016年开始海口进行大规模城中村改造，催生了大批本地刚需购房者，这本应是主城区人口分流到新城区的绝佳机会，然而并没有。这主要是因为城南片区的开发和海口城中村改造形式造成的。

随着新区配套的不断完善，越来越多的大项目落地，这两年长流组团人气也慢慢上来了，未来西海岸中央公园，国际免税城，中国移动，中国联通，南方电网和中海油等办公楼投入使用，相信未来长流组团人气会更足。

长流卫星图像

另两个组团分别是观澜湖片区和江东组团，前十年这两个组团可以说是小打小闹，不过这几年随着四龙组团和江东新区的提出，这两大组团有做大做强的趋势。

海南建设自由贸易港是海口城市发展的令一机遇，再加上所有方向组团式开发，相信海口的城区将朝着更大格局，更高标准规划建设！