月亮湾庄园（警惕网红楼盘陷阱）

以前写过收割炒房客四大重灾区之盐田别墅，前海写字楼，深圳湾商铺和太子湾商办公寓系列，所以这是第五，作用还是有的，帮助好几位粉丝朋友悬崖勒马。避开一个误区就等于挽回三五百万的损失。昨天进行楼市讨论会，网红盘陷阱这个现象很普遍，有必要写一写，对于各位投资房产或许有一定的参考意义，长期关注的老粉都知道我们的风格，以未来趋势为方向，从价值的角度买房投资。

篇幅较长，请收藏细读，有些楼盘不好直接点名，有些话不好明讲，说过去看现在。文章下半章送给大家避开陷阱的五条建议，希望能对大家买房有参考价值，如果避免了误区，请私信我请我喝酒。

以下正文：

买的时候觉得网红盘是宝，买完之后发现这个网红坑挺大，网红盘溢价比较高，站岗就站的比较稳。但市场上喜欢买网红楼盘的多，因为觉得踏实，毕竟买的人多，潜意识里觉得跟着买就没错，这就是传承几千年的跟风效应。

跟风对不对不讨论，但是网红楼盘已经成了楼市最大的收割机却是事实，收割无数，从初级小白到资产几个亿的大佬无差别收割。

小白是缺少实操经验，大佬买房经历很多但不意味着大佬能就把握好楼市，毕竟作为大佬都是某个行业的精英，越是成功人士越是没有太多时间和精力去研究行业之外的房地产，这是正常现象。

在讨论网红楼盘之前大家想一想，这一波降价重灾区和代表性楼盘是哪些？这个我在2年之前的文章中就做了点评，西部降价幅度超过东部，网红区域和楼盘降价幅度较高。

光明代表博林8万降到6万，前海代表诺德假日17万降到11万，学区房受双重打击降价30%-40%，华润城降价也是幅度非常明显。这些代表楼盘中亏掉首付款的比比皆是吧？当初这些人是哪里来的勇气用这么高的价格接盘？价值逻辑呢？或许他们的逻辑就是热度高就有价值，没有价值怎么会有这么高的热度呢？其他楼盘也在降，这些楼盘降价相对重，特别是下文中提到的第二种网红盘，降价幅度更重。

接下来谈谈市场上的网红盘

网红盘也分三六九等，第一种是住宅限价新盘，比如深业中城，润四，蛇口招商玺这种，限价明显得拼积分拼运气。

第二种是公寓商铺新盘，比如曾经的龙光九钻，万科云街，恒大双子湾，太子湾商办公寓和太子湾酒吧街这种。

第三种是住宅二手盘，比如博拆迁的南油月亮湾山庄和南油B区，被炒房客推动的诺德假日，华润城，恒裕滨城二期等。

如果是第一种，基本上都没问题，即使都在降这也是降价比较少的，上涨时代少赚就是亏，下降时期少亏就是赚，比别人降得少也是赚。

第二种是最常见的，这种楼盘具备搞网红搞热点的基本条件，因为是新房好讲概念好画大饼，统一口径输出，也没有经历过二手市场的价值检验，基本上说是什么就是什么，基本是能忽悠一个是一个。关键是可以为包装楼盘投资大量资金，一个卖家很有必要做这种投资，毕竟所有的溢价收益都是自己的。

再加上绑定各大地产中介公司形成利益同盟，这个组合基本上是无懈可击，对于凭感觉买房的把样板房售楼处搞得高大上，对于凭氛围买房的，把现场气氛烘托起来基本就可以收网。

第三种是也是常见的，但是这种很难统一协调，需要业主有比较强的自治意识，比如那一年恒裕滨城的业主为了自己卖房在群里号召大家一周一个队形的涨价。更有甚者经常宣传一些虚假成交信息，在市场制造成交比较火，价格很漂亮的假象，这种给与市场灌输了一种意识，这里确实不错，不明真相甚至都怀疑自己的眼光是不是有问题。

不管是哪一种，作为网红楼盘一定是关注很高，热度很高。除了第一种需要拼积分和拼运气之外，你想想哪个万众瞩目的楼盘你能占到便宜？只要不被限价，关注度太高的楼盘一定出现高溢价，如果优质楼盘卖高点也就认了，但是对于人为制造，人为包装的楼盘已经不是简单的高溢价问题，而是一个垃圾楼盘卖出了高价。这种岗站的妥妥的稳当，十年下不了岗都正常。特别是第二种，在刷卡的那一刻就决定了市场新增一位站岗卫士。

过去的都已经过去了，展望未来吧，全民炒房被限制了，分蛋糕的人少了很多，炒房比例越低安全系数就越高，收益方面相对其他依然是难以望其项背。

忘掉投机，以投资的计划布局，收藏贵重资产才是一种高度。

建议来了，看重点

特别是以增值为目的的购房者，这么选筹实在欠妥，我给大家几点建议，仅供参考，认同点赞关注，不认同就按照自己的思路来。

第一，买房投资以趋势为方向，趋势选择正确即使不是笋盘也不影响收益，五年或者十年之后再看今天的选择，方向对错保守可以相差一倍，而是不是笋盘相差不会超过10%。实在不好把握第一条，就好好把握第五条。

第二，如果没有在热点起来之前布局的视野就在风头过后趁火打劫，别在风口正劲的时候凑热闹，这样很容易做炮灰，楼市如此，股市如此，行业板块也是如此。蓝海进入，红海退出，好像是道家还是法家说急流勇退是一种大智慧。

第三，以价值逻辑主导，不要掺杂太多的感觉，感觉这东西相当害人，上千万的投资凭感觉，亏钱能不正常吗？不亏才不正常。过去凭感觉还是可以的，现在不行以后也不行，因为过去房价普涨蒙对的概率高，以后城市分化，城市间分化，甚至同一个楼盘户型也分化蒙对的概率低。最害人的是把运气当实力，比如过去蒙对了，将自己的感觉总结出成功的经验继续运用，过去是时代的成功，据天功为己有，这种觉悟亏也就亏吧，好像是道家还是法家说的货悖而入者必悖而出，就是这么来的，用现在的话说，靠运气赚的钱凭实力亏掉。

第四，好好与你委托的房产中介交换意见，而不是被电销公司约过去或者被门口发传单的带过去，感觉挺好刷卡了，这样几十万的中介费没起一点作用，完全没有利用好，中介费的价值在哪里？是房产顾问，而不是房源整理和房源传递，更不是房源带看。如果是10万的中介费，那么顾问的价值占9万。

说到这里，曾经有两个平台的门店负责人在我这参加楼市交流会谈到过，一家的模式把房源整理好，引流带看，收费挺高。另外一家的模式就是找笋盘然后给系统上附近业主打电话推荐。从业务上来讲，这两种模式都没错，错在购房者，因为两位负责人都表示，他们和购房者谈这些没用，反而不如人海战术打电话直接，特别是电约几批客户去网红盘更容易成交，在这种示范效应下店里其他同事就效仿了，谈正确的事太遥远，再说今天干店长说不准下个月就被考核了，谁能谈遥远的事呢？

第五，深圳的房价与价值从来都不吻合，不同时期也不同，房价或高于价值或低于价值，选择价格低于价值的楼盘，低于价值后期会修复，高于价值要么时间消化要么降价回落，毕竟热点都是阶段性的，哪个楼盘都不会长期热，也就这二三年的事。历史上很多楼盘都热过，有些热过两次甚至三次，最吃亏的就是最热的时候冲进去的。

总之一句话，房产投资是明牌，要比股市和创业稳定和简单的多，如此简单的情况下还要稀里糊涂的站岗那真不能怪别人也不能怪市场，就当为社会做贡献了。

散文一篇，根据昨晚市场讨论会所写，仅供参考，全文完。