厦门建发旅游（2022年净利润10378亿旅游服务业务收入1015亿元）

日前，中诚信国际发布了《厦门建发集团有限公司2023年度第三期中期票据信用评级报告》（以下简称“《报告》”），评定“厦门建发集团有限公司2023年度第三期中期票据”的信用等级为AAA。

厦门建发集团有限公司（以下简称“厦门建发集团”）成立于2000年12月，注册资本67.5亿元，公司由厦门市国资委全资控股，涉及业务包括供应链运营、房地产开发、旅游酒 店、会展、医疗健康和城服等多个领域。

集团旅游服务业板块主要由旗下厦门建发旅游集团股份有限公司(以下简称“建发旅游”)经营，收入主要来自酒店业务，该业务定位高端路线，拥有“悦华”高星级酒店管理品牌、“颐豪”商务酒店品牌。截至2022年末，公司下属有23家酒店(其中14家为高星级酒店) 和4家酒店旅游投资管理公司。

《报告》显示，2022年，厦门建发集团（合并口径）营业总收入增至8473.74亿元，净利润降至 103.78 亿元；2020年和2021年，其营业总收入分别为4423.72亿元和7195.76亿元，同期净利润分别为108.01亿元和136.8亿元。

截至2022年末，厦门建发集团（合并口径）资产总计7235.63亿元，所有者权益增至2002.89亿元，资产负债率降至72.32%。

中诚信国际认为，2022年以来，厦门建发集团供应链业务规模优势突出、市场竞争力很强，房地产业务保持一定的扩张节奏;同时，收购事项、旅游会展业务恢复、供应链业务相关风险及资金平衡、房地产快速扩张带来的经营财务管理挑战，对公司整体经营影响仍需关注。

厦门建发集团供应链管理业务主要由建发股份负责运营。2022年，公司供应链运营业务营业收入同比增长13.99%至6962.03亿元，较上年同期增速明显放缓，主要系大宗商品市场价格波动下行等因素影响。

建发股份是国内领先的大宗商品集成服务企业，贸易模式以自营为主，代理为辅。贸易类型方面，公司以内贸为主，但进出口业务发展较快;2022年，建发股份实现进出口和国际业务总额超404亿美元，同比增速约9%，占供应链运营业务的比重达40.42%，其中，出口业务同比增速超62%。

建发股份贸易品种丰富，并已初步实现大宗商品至消费品的多品类布局，经营冶金原材料、农林产品两个核心产品，以及化工品、能源产品、轻纺产品、汽车、食品等其他产品。其中，轻纺、矿产、 化工和农产品等为公司主要进出口产品类别，纸张、钢材和汽车的采购及销售为内贸板块主要经营品种。

建发股份冶金原材料包括矿产品、钢铁等金属材料。矿产品贸易以钢铁原料供应链运营为核心，专业化经营铁矿产品、煤炭及有色金属等。2022年，公司钢材经营货量超5300万吨，同比增长超17%。但受大宗商品价格下行影响，冶金原材料业务收入同比小幅下降。

建发股份林产品主要包括纸张和纸浆。纸张方面，公司以经营国内成品纸为主，经过多年的发展，公司已成为全国最大的纸张贸易商之一；公司农产品贸易业务主要经营饲料原料、粮油等产品的进口及内贸业务，其中饲料原料业务规模占比较大。

2022年，建发股份纸浆、纸张合计经营货量超1300万吨，同比增长超15%；2022年以来，农产品经营货量超3000万吨，同比增长超9%。 2022年以来，国际农产品及纸浆等产品价格虽有所回落但仍保持较高水平，加之农林产品经营货量提升，推动农林产品收入增长超20%。

基于成熟的“LIFT”供应链服务体系，建发股份依托在汽车、轻纺、酒类等领域建立的核心竞争力，继续大力拓展消费品业务。2022年，公司在消费品行业的供应链运营业务实现营业收入467.47亿元，同比增长42.81%。

汽车业务方面，2022年，建发股份销售新车近2万台;二手车出口超2700台，同比增长超470%;同时公司已取得小鹏、smart、路特斯、阿维塔等品牌的区域代理授权以及华为“问界”大客户开发授权，与特斯拉、蔚来、理想、岚图等品牌达成售后业务合作。

轻纺业务方面，2022年，建发股份鞋类产品年出货量超6000万双，同比增长超15%，鞋类出口总额位列全国前三位。

家电业务方面，建发股份聚焦服务头部品牌，与美的、海尔、索尼等家电行业头部品牌建立业务合作。2022年，公司家电业务签约金额超3亿元，同比增长约200%。

酒类业务方面，公司2022年酒类销售量超3400万瓶，同比增长超15%。

中诚信国际认为，厦门建发集团已逐渐建立较为完善的供应链服务体系，具备完善的供应链集成服务能力，上下游客户质量较优。同时公司通过适度进入上游制造领域，可以更好地掌握相关市场信息。 近年来，公司钢铁及农林产品供应链业务保持扩张态势，规模优势进一步增强。

厦门建发集团房地产开发业务主要由建发地产和联发集团两家子公司负责运营。公司在厦门当地具有很强的区域竞争力与很高的品牌认知度，近年开发项目类型包括住宅、商业、安置房以及土地一级开发等。

厦门建发集团地产项目布局于福建、浙江、江苏等省份，以及上海、北京、武汉、长沙、成都、重庆等高能级城市。2022年，受益于前期地产业务快速扩张，房地产结转收入增长41.75%至1364.93亿元;但受公司对销售进度不及预期的存货计提减值影响，地产业务业绩有所下降。

从开发及销售指标来看，2022年，因公司拿地力度弱于前期及房地产行业景气度下行等因素影响，当期新开工面积同比明显下降;而竣工面积小幅上升。

销售方面，地产行业景气度下行导致2022年签约销售面积和签约销售金额均有所下降，但销售下滑幅度小于同行业平均水平，根据克而瑞研究中心发布的“2022年1~12 月中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，建发地产位列全国第10名。区域方面，公司在一、二线城市的合同销售面积占比超70%。

土地储备方面，2022年，公司以多元化方式获取优质土地62宗，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，其中一二线城市拿地金额占比达92%，重点在上海、厦门、北京及杭州等地获取项目。

截至2022年末，建发股份共有土地储备1789.12万平方米，其中一、二线城市的土地储备预估权益货值占比超70%，但公司土储中仍有一定规模的三四线城市项目，其去化情况有待关注。

土地一级开发业务方面，截至2022年末，公司的土地一级开发业务尚余土地面积7.6万平方米， 对应的规划计容建筑面积为23.6万平方米，同比大幅下降主要系钟宅畲族社区旧村改造项目(一 级土地开发)挂牌出让所致。

截至2022年末，公司计入长期应收款的土地一级开发成本支出金额为6.33亿元，中诚信国际将对后续土地出让进展及资金回收情况保持关注。

持有型物业方面，公司在厦门湖里区、集美区、同安区城南工业园、黄金工业园等地拥有多块商业地产，目前公司可租赁物业面积为超过100万平方米。2022年，公司商业地产运营收入21.09亿元，同比有所减少。

厦门建发集团旅游服务业板块主要由厦门建发旅游集团股份有限公司(以下简称“建发旅游”)经营，收 入主要来自酒店业务。公司酒店板块业务定位高端路线，拥有“悦华”高星级酒店管理品牌、“颐豪”商务酒店品牌。截至2022年末，公司旅游集团下属有23家酒店(其中14家为高星级酒店) 和4家酒店旅游投资管理公司。

公司旗下酒店整体档次较高，所处区位较好。其中，“悦华”系列酒店位于厦门、泉州和武夷山，在当地拥有较高的知名度;厦门海悦山庄酒店是厦门市接待国宾政要的主要酒店;厦门国际会展酒店与厦门国际会展中心相连，是全海景休闲、会议型酒店。

公司旗下酒店经营以租赁物业为主，物业出租方多为地方政府或国有企业，租约通常为20 年，租期较长，为公司酒店业务的稳定经营提供了保障。同时，公司通过完善管理和装修改造提高了酒店的软硬件标准，并利用整个集团在旅游、会展等方面的资源提供综合旅游服务，使得旗下酒店的总体入住率基本保持稳定。

会展业务方面，会展公司拥有厦门国际会展中心、厦门国际会议中心和厦门会展音乐厅等大型现 代化场馆，场馆经营面积28万平方米。目前会展公司已形成场馆租赁管理、自办展、会议接待、 展会配套服务等四大核心业务，并成功培植了多个知名品牌自办展;近年来，会展公司陆续举办海峡两岸文博会、海峡论坛、国际戏剧协会世界代表大会、建发厦门国际马拉松赛等活动，起到了较好的品牌宣传效应。

2022 年，受超预期因素影响，公司旅游服务业务实现收入10.15亿元，同比进一步下降;会展业 务实现收入3.71亿元，同比持平。

医疗业务是厦门建发集团大力发展的新兴业务之一，主要包括医疗流通、医疗服务以及养老服务、健 康管理、大型设备融资租赁和药械采购等的配套服务。目前已在全国27个省市自治区设立省级分支机构落地相关业务板块，在北京、上海、福建、陕西和河南建设符合国家认证的大型第三方物流中心。

厦门建发集团医疗服务板块主要管理及运营弘爱医院(三级综合医院)、弘爱康复医院(三级专科 医院)、弘爱妇产医院(三级专科医院)、弘爱养护院、弘爱大药房和建发健康科技公司6家医疗服务机构。

2022年，该板块实现业务收入123.24亿元，在医疗器械流通业务规模扩大的影响下同比上升20.89%。此外，公司医疗流通主要经营实体上海建发致新医疗科技集团股份有限公司拟在创业板上市，目前已披露招股说明书。

厦门建发集团新兴股权投资业务分为直接投资和基金投资两种模式，由厦门建发新兴产业股权投资有限责任公司(以下简称“建发新兴”)负责运营。建发新兴直接投资主要投向为医疗健康、先进制造及TMT消费等行业。

基金业务方面，截至2023年3月末，公司参与投资的基金总认缴本金近95亿元，总实缴本金近80亿元，2022年公司新增认缴本金近15亿元，新增实缴本金超11亿元。同时，建发新兴稳步建设自身基金管理能力，根据客户需求积极开发不同投资策略及投资方向的产品，扩大外部募资规模，向新兴产业权益资产管理机构转型。

新兴股权投资业务为公司带来较好的投资收益，但直接投资项目投资周期较长及多数基金尚未进入退出期/延长期，项目退出收益情况以及投资业绩实现情况仍需关注。

2022年以来，受业务规模扩张及地产业务拿地力度加大等因素影响，厦门建发集团资产规模持续扩张。 从周转率指标来看，2022年末由于房地产业务一级土地开发项目应收款增加，以及供应链运营业务赊销增加，应收账款周转速度有所下降但仍保持在高水平。

同时，由于厦门建发集团存货中土地储备占比较高，存货周转率处于同业企业中偏低水平。截至2023年3月末，公司总资产进一步上升至8330.90亿元。

厦门建发集团总负债中合同负债和有息债务的占比较大。公司合同负债主要为预收售房款和供应链业务预 收货款，2022年末同比大幅增加。有息债务方面，公司债务规模进一步上升，但增速有所放缓;

从债务来源来看，公司债务以长期银行借款和债券为主，而地产业务计入其他流动负债、长期应付款和其他非流动负债的有息债务亦保持在较大规模；2023年以来，受公司贸易业务季节性因素和房地产业务拿地、资金需求上升的影响，债务规模进一步上升且短期债务占比有所上升，中诚信国际将对公司债务控制情况保持持续关注。

所有者权益方面，随着房地产合作项目的少数股东投入资本增加以及利润积累，2022年末公司所有者权益规模同比扩大。中诚信国际关注到，公司所有者权益中其他权益工具及少数股东权益居多，权益稳定性一般;且公司债务控制情况亦 需持续关注。

杠杆水平方面，2022 年末公司所有者权益规模同比扩大并使得资产负债率和总资 本化比率均下降。

公司供应链运营和房地产业务快速扩张，带动2022年营业总收入及经营性业务利润保持上升， 2022年，公司投资收益规模达47亿元，同比有所减少但仍保持在较大规模;

从构成来看，公司投资收益以权益法核算的长期股权投资收益、处置长期股权投资和其他非流动金融资产的收益为主;此外，2022年联发集团减持股票，该部分投资由长期股权投资转入交易性金融资产后产生的公允价值变动利得8.02亿元亦计入了投资收益。

同期，公司公允价值变动损益由正转负， 主要系建发新兴股票投资公允价值波动及投资性房地产价值波动影响。

2022年房地产业务计提存货跌价准备大幅提高，资产减值损失和信用减值损失对当期利润形成明显侵蚀。利润总额下降并拉低公司相关盈利指标。

由于房地产业务支付地价款和工程款金额减少，公司经营活动净现金流量转为大幅净流入。同期，由于房地产业务支付合作项目往来款净额较上年同期减少，投资活动现金流净流出规模同比收窄。

2022年，厦门建发集团经营获现能较好满足投资需求，债务规模扩张速度放缓，加之公司分配股利偿付利息，筹资活动现金流呈净流出态势。

2023年1~3月，受供应链业务季节性因素和房地产业务土地储备支出的影响，公司经营活动净现金流呈净流出态势;受房地产业务支付合作项目往来款较上年同期增加及公司本部利用闲置资金购买理财产品的影响，投资活动净现金流大幅净流出;公司资金需求较大，筹资活动现金流为大幅净流入。

此外，建发股份及联发集团计划收购美凯龙股份事项仍在审批程序中。截至2022年末，美凯龙总资产和总负债规模分别为1281.11亿元和711.15亿元;2022年实现营业总收入141.38亿元， 实现净利润8.58亿元，美凯龙2022年以来收入下滑导致盈利指标及偿债指标弱化。

中诚信国际认为，美凯龙家居商场管理规模优势显著且自持物业规模可观，但目前业务经营面临一定的挑战、财务指标仍有一定优化空间，若美凯龙并表完成，公司资产和杠杆水平或将发生变化。

2022年末公司总债务规模保持较快增速。2022年以来，受公司贸易业务季节性因素和房地产业务拿地、资金需求上升的影响，公司债务规模进一步扩大且短期债务占比有所上升，截至2023年3月末，公司短期债务占总债务的占比为41.33%。

2022 年，厦门建发集团债务规模仍然很大，经营活动净现金流及 EBITDA 的偿债指标仍然一般，但受益于经营活动现金流改善，其对利息支出形成可形成一定覆盖。良好的银企关系为公司提供了有力偿债支持。

截至2023年3月末，厦门建发集团共获得银行授信总额 5,010.85 亿元，未使用的授信额度为 2,416.43 亿 元，具备很强的财务弹性。

同时，公司下属建发股份（600153.SH）、建发国际集团(01908.HK)、建发物业(02156.HK)和建发合诚(603909.SH)等4家上市公司，拥有直接股权融资渠道。多元畅通的融资渠道为公司的偿债能力提供了良好支撑。

未来，虽面临复杂多变的市场环境，但厦门建发集团供应链业务和房地产业务或将继续保持扩张态势，投融资需求仍较大，中诚信国际将对公司的资金铺排情况保持关注。

或有事项方面，截至2022年末，厦门建发集团对参股房地产企业的担保余额为67.01亿元;同期末，厦门建发集团旗下担保公司对外担保余额为17.73亿元，公司子公司为商品房承购人提供担保余额合计为1200.06亿元，占期末净资产的59.92%。

截至2022年末，厦门建发集团受限资产合计为780.48亿元，占当期末总资产的9.37%，主要为存货、货币资金、投资性房地产、固定资产和长期股权投资等;其中，以土地使用权为主的使用权受限的存货规模为608.94亿元。

截至2022年末，厦门建发集团及下属子公司涉及的重大未决诉讼仲裁事项共4起，涉诉金额共计5.61亿元，均已采取资产保全措施或计提坏账准备，预计对公司财务无重大影响。

过往债务履约情况:根据厦门建发集团提供的《企业信用报告》及相关资料，2020年~2023年5月，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。