青龙寺遗址公园（全新规划公示）

自2019年青龙寺组团棚户区改造启动征迁以来，三年多时间，一直未见实质性动工而引得大众关注与猜测，这个重点片区曾经所规划的清晰蓝图似乎也变得模糊。

近期，随着西安市自然资源局《关于西安雁塔区青龙寺片区国土空间详细规划的公示（公示期限30天）》的发布，针对处理文物遗址与城市开发关系取得了阶段性成果，也意味着青龙寺片区改造将在规划指引下，有了更具确定性的方向。

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青龙寺片区地块规划确定

因片区内有着青龙寺遗址这一全国重点文物保护单位，在城市更新路径中，青龙寺组团棚户区改造规划与建设必须受遗址保护的限制，在遗址保护的框架内进行改造与开发。

这也使得片区在规划之初就受到更为严苛的批复流程，地块功能，建筑形态、高度、密度等等控制指标需要更为谨慎、详细和专业的论证和编制。

而一旦形成了可公示的规划，也意味着距离地上项目建设越来越近。

根据此次公示内容，西安雁塔区青龙寺片区国土空间详细规划位于雁塔区南二环以南、西延路以东、新安路以西、西影路两侧，此次主要形成了YT-07单元及YT-07部分地块、YT-08部分地块详则成果。

直观的可以看到，区域内以大片住宅为主，同时配以居住生活公共服务、文化旅游、商业服务、科研、公园绿地等功能配套设施。而除了部分已建成现状建筑外，大部分征迁后的用地被赋予了新功能。

先来看YT-07单元，青龙寺遗址公园所在的YT-07-17地块，主要功能为文化旅游，大部分用地以保持现状为主。此次的片区用地规划，也是以青龙寺遗址公园为核心，进行合理的功能布局和控制指标要求。

YT-07部分地块片区城市设计管控要求，其实也释放了不少可以想象的空间。

如区域主要轴线通廊为雁翔路视线走廊；次要轴线通廊为西影路视线走廊，城市景观眺望系统视线走廊为经九路视线走廊、青龙路视线走廊、西影路视线走廊。

至于地上建筑，区域街道界面将打造连续界面“高贴线、面向主街”，且建筑面向主要街道。如果沿道路建筑（或与相邻建筑总长）长度超过80米时，建筑立面应有高低错落，使天际轮廓线富于变化。高层建筑成组群布局的，不宜采用相同或相近建筑高度的布局方式。

由此可以看到，整齐划一高度的建设将不会在青龙寺片区出现，而错落有致的建筑形态也有形成城市新界面的指向。

值得注意的是，在控制指标中，除了现状地块，规划地块的建筑高度基本被控制在≤100米，而靠近青龙寺遗址公园的地块，则显示要以文物部门最终审批意见为准，但应该不会超过100米。

YT-08部分地块虽释放的信息较少，但这一部分也是以住宅为主，配有中小学用地和科研用地。

通过此次公示内容所展现的控制指标，实质上也透露出青龙寺片区未来蓝图，或将与此前曝光效果图所展示的建筑效果有所差异。

青龙寺片区是否需要重新设计方案蓝图，已然有了答案。

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摒弃超高层

青龙寺片区有了新规划？

实际上，在2020年7月时，通过媒体渠道所发布的青龙寺组团棚户区改造后效果图，彼时我们（ixian.cn）也就此提出了一些建议。

从上图可以看到，在青龙寺遗址公园东南角方向，雁翔路与西影路十字，将建设一栋超高层和商业裙楼，超高层大致应该在200-300米；在十字路口形成环形天桥；雁翔路东侧还设计有多栋高层建筑，预计将连成写字楼群，形成雁塔区的中等规模CBD区域。

当时，我们便发出了在“乐游原上、青龙寺旁这块‘黄金地块’以超高层+商业综合体+写字楼的开发模式，真的是大众想看到的吗？”的提问。在遗址内以仿古建筑和青龙寺樱花而出名的背景下，超高层的入局仿佛打破了片区所营造出的沉浸式历史感氛围。

在区域规划中，也可以看到彼时青龙寺的改造目标是成为区域性商圈。

而我们也在曾经讨论青龙寺周边四村拆迁过后的改造方向时，相比超高层与商务办公，我们曾给出了更匹配围绕遗址而进行的类似于曲江模式、仿古复建、文旅+商业等三种更偏向于文商旅融合布局设想。

顺应当下文商旅融合发展趋势，西安也拥有了更多改造经验，实质上，并不是每一片区的城市更新都要复制“摩天高楼+”的CBD模式，以青龙寺片区的角度，显然更需要突破这一固化思维。

在今年4月阳光报所发布的青龙寺项目相关新闻配图中，我们也发现，曾经效果图中的超高层已经取消。

从此次规划公示来看，雁翔路、西影路这个黄金十字，依旧是布局以商业服务功能，但建筑高度尚未公布控制范围，注明以文物部门最终审批意见为准，但参考周边建筑控制高度，如若仍旧要建设超高层，高度必然会缩水。

这就更说明了，与其建设一栋并不亮眼的高层建筑，不如在建筑设计与业态布局上花费更多心思，选择具有别样特色，又与青龙寺能够相呼应的片区改造方式，打造低密街区式开放式商业。如当下小雁塔片区改造所引进的太古里风格。

实际上，在青龙寺片区改造经历几年动态甚微的状况下，雁塔区也在思考和规划着如何改变，今年8月时，便公开回复了青龙寺片区的全新规划。

按照《推动大雁塔街道高质量发展的指导意见》，将以大雁塔辖区文旅资源为基础，重点打造以青龙寺遗址景区片区为核心，青龙寺-西影-大雁塔为全域旅游发展带的布局，推进文化展示、景观提升、文旅融合，着力发展集城市旅游、文化体验、商贸购物为一体的西影路片区文商旅产业。

就此来看，青龙寺片区，或将与西影、大雁塔形成区域联动，整体进行功能、业态的统一布局，一定程度上也拔高了区域规划的整体性、专业性和高规格，对于片区改造的资源整合，改造后的运营、营销等等，形成联动合力，更有利于片区改造的健康发展。

关于青龙寺片区，则要加快推进青龙寺文物保护区及周边综合服务功能的规划编制和报批工作。对文物保护区严格按照文物保护要求做好红线避让，建筑高度控制，避免出现“盆景式”遗址保护。通过青龙寺组团项目建设，为景区提供餐饮、住宿、休闲娱乐等配套功能，提升青龙寺遗址景区综合服务能力。

同时，要以青龙寺遗址创建4A景区为契机，将青龙寺遗址景区打造成为功能更加齐备、业态更加丰富的旅游度假区，实现区域更新与文物保护的互促发展，不断提升青龙寺对区域的辐射引领作用。

为构建科学文旅商融合产业体系，雁塔区将引进具有国际视野的产业设计团队，统筹考虑文化旅游、文化休闲、商业服务、文化演艺等功能，完善项目布局。

推进青龙寺组团项目与青龙寺遗址联合创建国家旅游度假区，围绕“吃住行游购娱”和“商养学闲情奇”十二大要素布设业态，打造文、旅、商一体化全产业链，提高产业整体竞争能力。以青龙寺和大雁塔的历史文化影响力，发挥雁塔国际樱花节等品牌节事活动的吸引力，形成消费群体和旅游客流的聚合效应。

值得注意的是，雁塔区聚焦区域协同发展打造城南商业聚集区，可以把大雁塔、西影厂、青龙寺片区发展作为合作试点领域，创新合作方式，与曲江实现两区共建共赢目标。尝试推动杜陵遗址丰富文旅商资源与青龙寺组团项目的联动，加快与曲江新区在文旅商融合发展上的对接，更好地促进城市资源要素科学配置，合理流动，共同享有文商旅融合发展硕果。

相比此前的效果图，如今关于区域规划的描述，显然更贴合于围绕青龙寺而展开的区域更新改造，也更生动的展现了青龙寺片区的未来走向，而片区是否会设计全新的效果图，还有待后续的观察。

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实现大众期待

青龙寺片区还要多久？

对区域发展来说，相比地块功能、产业布局规划之外，更实在的一定是项目落地，这是关乎片区改造能否成行最为关键的环节。

即便有着多么完美的规划，没有建成，终究是镜中花水中月，也就是大众所常常问及的，项目到底何时动工。

图片来源：新华网

回到西安青龙寺组团棚户区改造项目本身，2020年5月，陕西省重点招商引资项目云签约仪式上，总投资60亿元的雁塔区保利青龙寺商业中心合作项目签约。这一项目由保利发展控股集团与陕西成长地产控股集团联合打造，总占地882亩，规划创意街区、精品酒店、住宅、商业办公等，算是青龙寺乃至雁塔区的超级大项目。

2020年11月19日，项目铁一村·王家村安置楼建设正式启动。

项目一直不见推动的原因，官方去年给出的回复是“青龙寺组团项目因片区规划尚未确定、国家级建设控制带等因素影响，王家村、观音庙村、铁二村安置楼目前仅开展文勘、地勘工作，铁一村已启动建设。”

而在今年媒体继续追踪项目进展时，项目未动工的原因并未改变，但也透漏出项目建设单位陕西乐塬湾房地产开发有限公司，是保利发展控股集团与陕西成长地产控股集团两家共同出资成立，并且保利由原来51%股份变更到现在是99%的股份，所以整个项目现以保利为主。

从城市更新项目的建设时序来看，一般情况下会先完成回迁楼的建设，然后开发商会根据投资回报以及资金快速回笼，选择先盖住宅、后建配套。

青龙寺片区改造项目2020年率先启动的也是村民安置楼，当下西安上下亦将“保交楼、保回迁”作为重点工作进行推进，未来项目实质性动工之后，安置楼是最有保障的。

在此之外，更为重要的带动区域发展的产业布局，特别是青龙寺片区商务商业主体建设，更加考验着开发商的实力。

从现状来看，地块规划目前已经确定，但片区具体的项目业态布局依旧不够明朗，此次又释放如此多体量的住宅，预计当项目动工之后的2-3年，建设重心必然会向住宅板块倾斜。

而雁塔区也表示青龙寺片区要与西影、大雁塔联动规划，能够想象在合理规划下，三片区联动将会创造出更大的文商旅融合格局，如何挖掘青龙寺自身所蕴藏的文史价值，释放商业价值，兑现大众对于青龙寺片区的期待，青龙寺更加清晰的定位和项目谋划，必然是一个大工程。

至于是选择西安太古里这样的新物种，还是其他的可能性，我们的期待就投向了保利与雁塔的合作，能否创造出一个既具有西安特色又彰显雁塔文旅实力的标杆性改造案例。

任务多、工程量大、期待高的青龙寺片区改造，当下的首位工作是确定何时动工，而青龙寺片区实现腾笼换鸟的目标，战线可能还要拉得更长……

荣耀西安网（ixian.cn）官方公众号。

编辑：Lyna

审核：解革

监制：号称嬉皮

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