广州天河公园攻略（广州中产心头肉）

大家买房的时候，总喜欢看看板块有没有产业支撑啊，小区周边有没有什么公司或创业园兜底啊——产业及产业人口，是支撑房价的重要因素。

但是，天河有这样一个板块，内部并没有什么产业，价格却连连上涨，部分标杆楼盘价格甚至看齐珠江新城。

图源：诸葛找房

而在市场冷淡期，它价格相对平稳，很能抗跌！这是哪里呢？

没错，今天要讲的，就是天河公园。

图源广州天河发布

地段，地段，还是地段

其实，天河公园也并不能说完全没有产业，东区（按公园东/西/北门划分）还是有个天河软件园的，但是规模不大，琶洲崛起后有点小透明。

理论上来说，这小部分就业人口并不足以撑起整个天河公园板块，但这里却是广州中产最为集中的地方。

这到底是为什么？

最近发布的《广州市天河区国土空间总体规划（2021-2023）》草案中透露，天河将构建“双核引领、带驱动”的城市空间结构。

“天河中央商务区+广州国际金融城”中央商务核负责金融引领，“智慧城+智谷”中央科创核负责科技创新。

可见在未来很长一段时间里，广州强中心仍然会在天河。而天河公园是天河区政府所在地，可见其地段的重要性。

醇熟改善，交通便利

天河公园是位于珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）铁三角核心区的纯改善住宅区，居住氛围浓厚。

地缘上看，紧靠天河北（中山大道直达）、珠江新城（黄埔大道直达）、金融城（隔一条街），交通极其便利。

三大地铁线路汇聚，这里有亚洲最大的地铁站。

这里可换乘11（广州唯一环线）/13（在建中，东西向最长线）/21号线（科技线，天河智慧城、科学城、知识城）于一体，一站可换乘5号线（东西大动脉）。

在这里，3站可以到达：珠江新城、琶洲、金融城、天河北、智慧城、鱼珠等重量级CBD。

方便出去，更方便回来。

公园+教育，直戳改善族心窝

其次，这里有中产最看重的公园+教育两大王牌。

天河公园作为天河最大的水体公园，面积是珠江公园的2.8倍。

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广东人讲究“水为财”，作为核心区内依山傍水的板块，就已经敲定了改善的属性。

教育方面可以划分为三个小板块：

西区板块（西门），天府路小学，直升113中学天府路校区；

华景板块（北门），华景小学，直升113中学天府路校区；

东区板块（东门），昌乐小学，直升113中学金融城校区。

教育方面西区和华景板块都不错，但由于华景楼龄较老且仅有11号线华景路一个站点，离内部小区很远。

另外华景板块内部道路经常堵车，尤其是上下班高峰期，枫叶路更是堵得水泄不通，整体舒适性比不上近公园的西区。

至于东区，配套一般，楼龄老旧，大部分小区没有中央园林，品质一般但胜在价格便宜。

东区均价5-7w，北区均价6-9w，西区均价8-12w；西区部分标杆盘价格甚至高达13-15w。

西区住宅林立，居住氛围醇熟

强学位属性，使这里的换手率很低，买入后基本持有6-8年（读完小学+初中）。

而且在这里住习惯了，一般多为板块内置换（老换新，小换大），要么置换到汇景、珠城和琶洲去。

这导致天河公园的货量是不多的，且天河公园的客户群体稳定，多为天河周边（东圃、车陂、棠下）或海珠、番禺及白云对学位有要求的改善型客户。

无论市场如何变化，天河公园板块都能走出独立行情，价格坚挺、泡沫小，成交量稳定，优质二手房源成交周期短。

需要提醒一点，每年4/5月份都是天河公园成交旺季，临时抱佛脚的家长很多，容易溢价。

建议提早做好准备，错开购房高峰期。

如何选筹？坚信一分钱一分货

一般而言，天河公园板块多数指西区，故而详细聊聊西区如何选筹。

目前除天麟府·瑧林剩余几套一手房外，板块内已无新房供应，几乎是一个存量市场。

在此情况下，楼龄越新、离地铁越近、看到公园的景观越好，则越是标杆盘。

例如天麟府·瑧林、熹园、新世界天逸，公园御景等。

而天河公园作为一个改善板块，3、4房总是比较吃香的。并且4房占比较少，楼龄新的4房更是硬通货。

在天河公园板块，4房总价高达1500-3000w左右。一般而言，高总价的存量房市场，二手房因其金融属性好且操作灵活，总是比较吃香。

但在天河公园，情况则轻微有所不同：

一手房的瑧林是现楼状态，出证速度极快，交易周期上甚至比二手房还快（无须原业主解押等）。

业主为感谢出证效率自发赠送的锦旗

这也就意味着，付款方式和交易的金融成本，瑧林比二手房更有优势，尤其是超豪宅线的产品。

以天逸为例，很多房源没满5年或超144平的，交易时需交5.3%增值税，而瑧林仅仅只需要交契税。

同时，因为天河公园很多是早年开发的港式住宅，户型差异非常巨大。

从以前的小面宽，奇葩户型；到现在大面宽，双面景观，户型方正，高实用率：

东方新世界熹园 约95平3房

天麟府·瑧林 约172平4房

天河公园内部，新一代户型和上一代户型，相差足有2-3个代际！户型的优越性随着时间推移，将进一步放大。

除此之外，在天河公园众多楼盘中，玲妹对瑧林有所偏爱的原因还有：

1.公建化外立面，耐看，历久弥新，且很抢眼；

2.楼龄新，相较于板块内大部分楼盘，楼龄新十多年；

3.户型设计方正，大面宽，3.15米层高，更显豪宅尺度，居住更舒适；

4.优越景观资源，在售的高层房源户户有景，172平楼王户型更兼得天河公园园景和珠江江景；

5.全新带装修，装修审美现代化，赠送中央空调，带智能家居，免去装修烦恼；

6.地铁口直线距离仅约200米；靠近金融城西区和马场，离将来的新配套更近；

7.一手房税费低。

瑧林的优势相比二手房是优胜不少的，在后续置换中，优势会更突出。

可以参考天河北的峻林（2012年建成，均价14-15w）比周边的林和东小区、天誉花园、紫荆小区、富力天河华庭等价格高出不少。

综上，大家在考虑天河公园板块时，可以把瑧林放第一梯队里参考，也可以作为一个对比样去考察，这样对整个板块的把控会更为全面。