长沙麓谷公园游玩攻略简介（15点聊聊长沙麓谷城市公园）

小编下面从15个方面全方位剖析此楼盘（包括产品本身规划、区位、配套、产品细节、户型、周边房价、竞品分析、效果输出研判、交付产品力、总结等），分析观点维持客观，中立，第三方。

1、缘起

2022年第二次集中土拍中，长沙麓谷城市发展建设有限公司拿下[2022]长沙市045号、[2022]长沙市046号两个地块。

目前开发的为045地块，该宗地有效面积197830.80平方米。L02-H39-1地块规划用途为住宅用地（R2),容积率≤2.4；L02-H54地块规划用途为住宅用地（R2）,容积率≤1.2；L02-H55地块规划用途为商业用地（B2），容积率≤3.0。

成交总价158050万元，成交楼面价3700元/平，住宅毛坯限价10700元/平，楼面价与限价与中冶公园一致。

长沙麓谷城市发展建设有限公司底价最终竞得（平台公司兜底），从股权归属来看，母公司为国企控股，楼盘交付安全性较高。

小结：交付靠谱指数--4颗星。

2、总图规划

规划总图

图中楼栋间距标注均取整

总图排布特点分析：

1、地块形态还是比较方正，围合之中局部形成小型中央园林；

2、楼栋朝向上主要为南向；

3、北地块楼栋间距主要为40~50米左右，南地块楼栋间距主要为16、28米左右。

4、大致分三个独立地块，可以看做三个独立的小区。

小结：总图排布--3.5颗星。

3、指标分析

由于报建未分开南北地块，各自的指标情况，下面只能综合判断，小区分布27栋高层，8栋小高层（泛指7~18层），15栋多层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块综合容积率为2.44，北地块为2.44，南地块位1.08；

综合绿地率40.11%，北地块为41.08，南地块为37.43；

综合建筑密度21.58%，北地块为19.35%，南地块为27.79%；

2、商住比为1.7%；

3、指标中未见人防地下室，可确认下；

4、住宅地库车位配比为1:0.89，比较紧缺；

5、户型面积大于150㎡的占比为7.8%，主要瞄准刚需人群。

小结：小区硬性指标--4颗星，比较低密。

4、区位分析

示意图

片区及地块本身素质：此地块位于岳麓高新区，周边工业较多，其他配套还在逐步完善。

地块周边主要节点示意

综上：出行上在延长线（枫林西路）开通后还是比较便利，生活配套上周边无成型的综合体，需驱车前往步步高梅溪新天地。

小结：区位及周边配套--2颗星。

5、交通分析

高速路网：从岳麓大道即可转乘高速，通达省内外较为方便；

城市路网：周边河西主干道较多，出行方便，但离中心城区有点距离。

小结：周边交通便利性--4颗星。

6、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意，三地块总体人车分流做的较好，虽然存在一定的人行与地上车行交叉情况，但从地上停车位的设置点位，地下车库口与人行出入口的开口上，还是进行了错开布置，且各出入口较为分散，设置合理。

小结：小区入口流线规划--4颗星。

7、教育配套

示意图

学校配套方面：小区自建两所小学，距离长沙市一中麓谷中学较近，教育配套划分情况目前未知，具体以楼盘公示为准。

8、地块细节分析

（示意图）

垃圾收集站：位于A13#、A25#西侧，未设置独立垃圾清运口。

（示意图）

公厕：位于A13#西侧。

（示意图）

非机动车停车区：位于A3#东侧，A18#西侧。

（示意图）

架空层（设置相关主题，实用性较高）：A4~A9#，A11#，A13#，A19~A20#，A24~A25#，A27#有架空层，具体设置情况可现场咨询核实。

（示意图）

消防扑救场地（需采用硬质铺装）：以上楼栋两栋之间的扑救场地位于同一侧，容易形成较大的硬化面，景观营造会有一定局限性。

9、小区典型户型分析

105户型亮点：

1、户型总体规整，比较成熟。

户型遗憾：

1、三房门距离较近，互有干扰。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：客厅、书房与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，中间有承重墙垛（上图红圈处）；

客厅与东侧次卧之间可联通打造成横厅；

主卧与西侧or北侧卧室之间可连通，打造主卧套间。

125户型亮点：

1、入户设置老人房，居住较为独立；

2、户型南北通透，北面也设置一定的晾晒空间，适合南方起居需求。

户型遗憾：

1、主卫门正对床头，感官上有一定影响；

2、主卧与次卧门对门。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、书房与南侧阳台之间可推出；

客厅与东侧次卧之间可联通打造成横厅；

主卧与西侧or北侧卧室之间可连通，打造主卧套间。

142户型亮点：

1、客餐厅中置，做成简洁方厅，比较实用。

户型遗憾：

1、主卫门正对床头，感官上有一定影响。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间；

客厅与西侧次卧之间可联通打造成横厅；

主卧与东侧or北侧卧室之间可连通，打造主卧套间。

168户型亮点：

1、中置厨房，餐厅，客厅起居空间，集成设置，周正规整，客厅横置布局，舒适度大大提升；

2、入户玄关处设置老人房带独立卫生间，分区居住，舒适友好。

户型遗憾：

1、主卫门正对床头，感官上有一定影响；

2、厨房距离内居住区较近，可能有一定噪音或者油烟味干扰。

（框选为去墙后、空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛；

主卧与东侧or北侧卧室之间可连通，打造主卧套间。

小结：户型产品力3颗星。

10、周边在售竞品情况

最近的楼盘是百世云镜，就在其北面，还有就是中冶公园，这俩盘我也都评测过，高层上产品面积段比较类似，户型上没啥优势；但麓谷城市公园在定位上设置了点差异化，独有的4层洋房，在这周边目前较为新颖，可以给喜欢周边的人提供更多产品类型，小编认为这个产品如果总价合适，还是有一定市场的。

11、周边二手房参考

由于周边还在开发，二手房没啥参考价值。

小结：投资属性2颗星。

12、周边城市界面

目前周边还在开发中，尚未形成完整的城市界面，但猜测应该就是一个个高差不大的水泥柱子，也不会有啥新颖的天际线。

小结：周边城市界面2颗星。

13、效果输出研判

首先要说明的是，效果图是网上收集，材质方面如无公示支持，只是个人推测，不确保有实际指导意义，具体的建议咨询开发商。

高层立面采用米白色真石漆与深灰色涂料，这是目前长沙大部分项目的颜色搭配，比如中海很多项目就是类似处理，再辅以横竖缝，立面还是比较简洁明快。

高层入口处采用铝板，质感还是会有，但相较于石材来说，耐久性欠佳。

多层立面材质并未做出差异化，需要注意的是铝镁锰屋面板的基层是钢筋混凝土的还是轻钢搭的（保温隔热隔音都会有点差别），但玻璃面相对较大，立面纯净感比高层好很多。

小结：效果图呈现--3.0颗星。

14、已有项目交付产品力

麓谷城发以前主要建设园区和运营，项目类型不一样，无太多参考价值。

15、总结

地块综合：此地块位于岳麓高新区，周边主要是制造业集聚区，由于目前开发的这一片住宅区域与周边基本还是隔开的，居住环境也还不错。

适合人群：适合周边上班族的刚性需求。

如何选房：北侧地块首选中间的A4#、A7#、A12#，A16#、A17#、A20#、A22#、A26#，其次可以选靠小区内路这边的楼栋;

南侧地块也是中央核心区的多层住宅较好。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。

文中户型改造部分均为示意，如需采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。

纯干货软文编写不易，欢迎点赞、关注、转发。